Publicado el 09-01-2024
Índice
- ¿Qué son los gastos comunes en un edificio?
- ¿Qué componen los gastos comunes?
- ¿Cómo se calculan los gastos comunes de un edificio?
- ¿Qué sucede si no se abonarán los gastos comunes?
Para quienes viven en áreas urbanas, los gastos comunes suelen ser un concepto habitual y conocido.
Los gastos comunes son muy importantes para los propietarios de un edificio o condominio, dado que forman parte de una necesidad de la comunidad.
Si planeas vivir en un edificio, entonces será clave que sepas en qué consiste el cobro de gastos comunes.
En Maestra Inmobiliaria te contamos qué incluyen los gastos comunes y por qué son importantes.
¿Qué son los gastos comunes en un edificio?
Los gastos comunes son aquellos gastos necesarios que todos los copropietarios deben hacer de forma obligatoria para mantener y mejorar los bienes comunes.
Consiste en una cuota que se paga mensualmente y que permite garantizar el buen funcionamiento de los bienes y servicios.
Los bienes comunes comprenden generalmente a las escaleras, los muros exteriores, los ascensores, los techos, las áreas verdes, la fachada, las salas de eventos, las piscinas y los estacionamientos.
Los servicios básicos en un condominio principalmente corresponden al agua, la luz y el gas, entre otros.
Cabe destacar que abonar los gastos comunes ordinarios es parte de los deberes del arrendatario si el departamento se encuentra en arriendo.
Estos gastos sirven para sustentar el edificio, realizar los mantenimientos necesarios, abonar al personal, cubrir imprevistos, sustentar seguros, entre otros.
Según la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 19.537, los gastos comunes pueden ser gastos comunes ordinarios y gastos comunes extraordinarios.
Se define gastos comunes ordinarios a los costos del día a día o que se encuentran considerados en el presupuesto.
Los gastos pueden ser reparaciones de filtraciones, de estructura o de ascensores; mantenimiento de espacios comunes y piscina; consumo de agua, gas y calefacción.
También incluye a los gastos en administración del edificio, como los sueldos y salarios del personal contratado para tal fin.
Por el contrario, los gastos comunes extraordinarios son los que no fueron contemplados en el presupuesto o se utilizan para construir nuevos espacios de comunidad.
De esta forma la comunidad funciona con todos los servicios y garantiza una buena calidad de vida, gracias al pago colectivo de copropietarios y residentes.
¿Qué componen los gastos comunes?
Los gastos comunes están compuestos por los gastos que incurre la comunidad que son necesarios para el correcto funcionamiento y desarrollo.
También comprende a los gastos que derivan del uso de servicios particulares en cada unidad y se comparten con los otros residentes y propietarios.
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria señala que cada copropietario debe aportar en los dos tipos de gastos comunes: gastos comunes ordinarios y extraordinarios.
No obstante, se basan en el derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, excepto si el reglamento de copropiedad establece otra forma de contribución.
En este punto los administradores pueden realizar proyecciones o presupuestos de gastos comunes para el mes entrante.
Deben estar bien definidos e involucra al gasto común, los fondos, los cargos por servicio, los cargos particulares y las multas e intereses por atraso.
El gasto común es una parte de los gastos del edificio que debe abonar cada unidad y se calcula multiplicando la alícuota de unidad por el valor total de los gastos finales.
Los fondos se calculan por porcentaje de recargo sobre gastos del mes y su objetivo es tener una reserva si existe una emergencia.
Los cargos por servicio es un cobro derivado del consumo de servicios como agua o calefacción, según el consumo de cada unidad más allá de su alícuota.
Los cargos particulares son realizados a las unidades en particular por arriendo de espacios comunes o multas por faltas del reglamento de copropiedad.
Las multas por retraso son cuando una unidad no abona su gasto común en el plazo establecido, generando intereses o multas hasta abonar.
Cabe destacar que las empresas que administran los edificios pueden no enumerar los gastos para que los copropietarios los conozcan.
Sin embargo, es un derecho de los copropietarios saber en detalle qué se incluye cuando pagan los gastos comunes.
¿Cómo se calculan los gastos comunes de un edificio?
El monto a abonar se obtiene del avalúo fiscal de la propiedad, por lo que si las propiedades tienen el mismo avalúo pagan lo mismo.
Sin embargo, el valor final lo define la Asamblea de Copropietarios o el Reglamento de Copropiedad si se considera otra modalidad para fijar el monto de gastos.
Cuando se identifican los gastos comunes del mes se suman los egresos, los gastos ordinarios y extraordinarios, y se los divide por la cantidad de metros cuadrados.
El valor obtenido se aplica según el tamaño de cada departamento, de acuerdo con la Ley 19.537 que expresa que cada copropietario aporta según proporción al derecho de bienes en común.
Para calcular los gastos comunes se utiliza prorrateo, es decir, el porcentaje de áreas comunes que le corresponde a cada propietario.
El porcentaje se puede obtener por avalúo fiscal o teniendo en cuenta la superficie total del departamento, estacionamiento y bodega.
Ambos casos se relacionan, dado que los metros cuadrados se expresan en el avalúo fiscal, siempre debe estar estipulado en el reglamento.
El sistema de prorrateo considerando los metros cuadrados de las unidades es el más utilizado en los edificios.
El cálculo consiste en dividir los m² de la propiedad por la suma de m² de todas las propiedades que forman parte del edificio.
Generalmente el cálculo se hace de acuerdo a la superficie total de cada departamento, estacionamiento y bodega.
¿Qué sucede si no se abonarán los gastos comunes?
Los gastos comunes se abonarán siempre en las comunidades de departamentos, según el reglamento de copropiedad y la ley mencionada.
Sin embargo, algunas personas no abonan por razones propias e incurren en la morosidad indebida.
Los administradores pueden tomar medidas frente a ello, cobrando intereses o máximo convencional, cortando el suministro del servicio o presentando una demanda civil.
La demanda, que se efectúa ante un juzgado de letras, se suele realizar cuando las medidas previas no dieron resultado.
El juez puede embargar el bien y en casos extremos, rematar la propiedad para abonar la deuda.
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